为了保护消费者的合法权益，规范商品房的销售行为，减少买卖双方在商品房销售过程中的纠纷，制定了商品房销售面积计算和公共建筑面积分配规则(试行)。我想告诉你以下几个问题：
一、购销商品房合同应当明确规定买受人购买商品房的建筑面积，并规定应当合理分配的商品房建造面积(实际建筑面积)和公共建筑面积。
二、本细则实施前签订的商品房购销合同，应当保持合同约定的面积，但商品房销售面积协议明显违法或者计算错误的除外。买受人和出卖人提出按照本细则计算商品房销售面积的，或者房地产权属登记机关依照本细则确定商品房建设面积的，合同双方可以调整合同中的销售面积，但应当保持原合同约定的总价。
(三)房地产权属登记机关办理房屋产权登记，应当按照商品房销售面积计算规则和公共建筑面积分配规则(试行)确定商品房建设面积。
附件：商品房销售面积计算及公共建筑面积分配办法(试行)
第一条商业住宅销售面积的计算和公共建筑面积的分配，应当按照国家有关技术标准制定(试行)。
第二条商品房产权的买卖和登记，适用本细则。
第三条商品房销售以建筑面积为计算单位。建筑面积按照国家现行建筑面积计算规则计算。
第四条整个商品房出售的，其销售面积为整个商品房的建筑面积(地下室用作人防工程的，从整个商品房的建筑面积中扣除)。
第五条商品房按设定或者单位出售的，其销售面积为买受人购买的内建或单位建筑面积(以下简称内建区)和拟分摊的公共建筑面积之和。
商品房销售面积=内建筑面积+共用公共建筑面积第六条套间建筑面积由以下三部分组成：
1.成套(单位)使用面积
2.内墙面积
3.阳台楼面面积。
第七条套房建筑面积的各个部分的计算原则如下：
1.成套(单位)使用面积
住宅按照住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑物的计算方法，应当按照专门建筑设计规范规定的方法或者参照住宅建筑设计规范。
2.内墙面积
商品房的每套(单位)使用空间周围的维修或承重墙，共有墙和非共用墙两种。
商品房每套(单位)之间的隔墙，套筒(单元)与公共建筑空间之间的隔墙，以及外墙(包括山墙)之间的隔墙都是共同墙，而普通墙的水平投影面积的一半包括在内墙区域。
非共用墙的水平投影面积全部包括在内墙区域。
3.阳台建筑面积
计算应当按照国家现行建筑面积计算规则进行。
4.套管内建筑面积的计算公式如下：
内建筑面积=内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积
第八条公用建筑面积由下列两部分组成：
1.电梯竖井、楼梯、垃圾通道、分站室、设备室、公共走廊和走廊、地下室、值勤警卫室和其他公用和管理室，在功能上为整个建筑物服务
2.设置(单位)与公共建筑空间之间隔墙和外墙(包括山墙)之间隔墙水平投影面积的一半。第9条公共建筑面积的计算原则。
作为独立空间出售或出租的地下室、棚屋等，不得列入公共建筑区域。作为人防工程，地下室不包括在公共建筑区域内。
公用建筑面积计算如下：
整个建筑物的建筑面积扣除整个建筑物每套(单位)的建筑面积之和，扣除作为独立使用空间出售或出租的地下室、棚屋和人防工程的建筑面积，即整个建筑物的共同建筑面积。
第十条公共建筑面积分配系数的计算
将整个建筑物的公共建筑面积除以整个建筑物每个套筒内的建筑面积之和，并求出建筑物公共建筑面积的分配系数。
公共建筑面积
公共建筑物面积分配系数=-
套筒内建筑面积之和
第11条共同建筑面积的计算
每套(单位)的建筑面积乘以公共建筑面积的分配系数，得出买方应合理分配的公共建筑面积。
共用公共建筑面积=公共建筑面积分配系数×内建面积
第十二条其他房屋的买卖和房地产所有权登记，可以参照本细则执行。
第十三条本细则由建设部解释。
第十四条本细则自1995年12月1日起施行。